Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή
περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης.
Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν
περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. (ΑΚ άρ.597)
Είναι άκυρη κάθε συμφωνία με την οποία συντομεύονται οι ανωτέρω προθεσμίες, ή μόλις ο μισθωτής γίνει υπερήμερος ως προς την πληρωμή του μισθώματος λύνεται η μίσθωση ή παρέχεται στον εκμισθωτή δικαίωμα λύσης της μίσθωσης. (ΑΚ άρ.598)
Η καταβολή γίνεται στις συμφωνημένες ή συνηθισμένες προθεσμίες και ελλείψει αυτών κατά τη λήξη της μίσθωσης ή μικρότερων συμφωνημένων διαστημάτων.
Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα αν εμποδίζεται να
χρησιμοποιησει το μίσθωμα από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει όμως δικαίωμα να αφαιρέσει από το μίσθωμα κάθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο. (ΑΚ άρ.595 & 596)
Αν το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, ο καταγγέλων εκμισθωτής πρέπει να κοινοποιήσει την καταγγελία και στον/στην σύζυγο στην ίδια προθεσμία, αλλιώς η καταγγελία είναι άκυρη. (ΑΚ άρ.612Α)
ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση αμέσως και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση για την πρόωρη λύση της μίσθωσης.
Από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρ. 44 π.δ. 34/1995), απορρέει ότι ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος και να το διατηρεί κατάλληλο σ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν.
Πραγματικά ελαττώματα είναι τα ελαττώματα, τα οποία δυσχεραίνουν ουσιωδώς, είτε ολικά είτε μερικά, την συμφωνημένη χρήση του μισθίου π.χ όταν το μίσθιο έχει υπερβολική υγρασία, ή υπάρχει συνεχής μούχλα στους τοίχους, ή έχει υπερβολική δυσοσμία, ή έχει απαγορευτεί η χρήση του από δημόσια αρχή, ή έχει ανακληθεί η απαιτούμενη άδεια δημόσιας αρχής, κ.α. Αυτά μπορούν να υπάρχουν κατά τον χρόνο που παραδόθηκε το μίσθιο στον μισθωτή, είτε να εμφανίσθηκαν αργότερα κατά τη διάρκεια της μισθώσεως.
Ο μισθωτής με αγωγή έχει δικαίωμα είτε να καταγγείλει τη μίσθωση για το λόγο αυτό είτε να διατηρήσει τη χρήση του μισθίου και να απαιτήσει τη μείωση ή τη μη καταβολή του μισθώματος (άρθρο 576 ΑΚ).
- Για τις υφιστάμενες μισθώσεις παραμένει σε ισχύ η 12ετής προστασία της μίσθωσης, αλλά καταργήθηκε το δικαίωμα της μονομερούς τετραετούς παράτασης.
- Οι συμβάσεις αυτές μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία των μερών. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα.
- Η διάρκεια των νέων μισθώσεων καθορίζεται πλέον ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους.
- Ως χρονικό διάστημα προστασίας της μίσθωσης ορίζεται η 3ετία. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.
- Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.
- Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.
Με τις διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 39 του ν. 4172/2013, τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
Είναι η νομική διαδικασία που οδηγεί στην έξωση ενός μισθωτή ο οποίος καθυστερεί την καταβολή μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία. Το πλεονέκτημα αυτής της διαδικασίας είναι ο σύντομος χρόνος έκδοσης της επειδή δεν απαιτείται συζήτηση σε ακροατήριο. Είναι όμως αναγκαίο να προηγηθεί εξώδικη όχληση στο μισθωτή που καθυστερεί την πληρωμή των μισθωμάτων. Σε περίπτωση που δε συντρέχει καθυστέρησης πληρωμής μισθωμάτων ακολουθούνται άλλες δικαστικές διαδικασίες για την έξωση του μισθωτή.
Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται εγγράφως είτε από δημόσια είτε από ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, 624, 626 παρ. 2 και 3, 630 στοιχ. γ, δ και ε και 634.
Προϋποθέσεις έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου:
- Μισθωτήριο Συμβόλαιο
- Καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος από δυστροπία.
- Επίδοση με δικαστικό επιμελητή εξώδικης όχλησης στο μισθωτή, η οποία θα συνταχθεί από δικηγόρο, για τη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων (η επίδοση πρέπει να γίνει 15 ημέρες τουλάχιστον πριν τη κατάθεση της αίτησης, η προθεσμία αυτή ξεκινά από την επόμενη της επίδοσης και τελειώνει αφού περάσει και η 15η ημέρα)
«Δυστροπία, θεωρείται ότι υπάρχει από τη μη καταβολή του μισθώματος στον προσήκοντα χρόνο και τόπο, δηλαδή, από μόνη τη μη καταβολή του μισθώματος μέσα στην προθεσμία που συμφωνήθηκε, τεκμαίρεται η δυστροπία. Δύστροπος μισθωτής θεωρείται εκείνος που βρίσκεται σε υπερημερία, έστω και για μία ημέρα, περί τη καταβολή του μισθώματος (ΑΚ 341) εννοείται δε ότι η καθυστέρηση πρέπει να είναι υπαίτια, δεδομένου, ότι κατά τις γενικές διατάξεως (ΑΚ330, 340, 342) η υπαιτιότητα είναι στοιχείο της υπερημερίας.»
Η ένδικη προστασία της νομής, παρέχεται με την αγωγή της αποβολής, των άρθρων 987-988 του Αστικού Κώδικα αλλά και μέσω της διαδικασίας των ασφαλιστικών μέτρων. Ενδεικτικά παραδείγματα περιπτώσεων άσκησης αγωγής αποβολής από τη νομή είναι:
- η καταπάτηση οικοπέδου,
- η αδικαιολόγητη άρνηση απόδοσης του μισθίου από το
μισθωτή μετά τη λήξη της μισθωτικής σχέσης,
- η κακή χρήση του μισθίου ως τέτοιες δε περιπτώσεις θεωρούνται: α) η χρήση όχι με επιμέλεια, β) η χρήση
όχι όπως συμφωνήθηκε και γ) η μη τήρηση πρέπουσας συμπεριφοράς στους άλλους ενοίκους.
Το Άρθρο 985 ΑΚ ορίζει τα εξής:
«Ο νομέας έχει δικαίωμα να αποκρούσει με τη βία κάθε διατάραξη ή απειλούμενη αποβολή από τη νομή.
Ο νομέας κινητού από τον οποίο αφαιρέθηκε αυτό παράνομα έχει δικαίωμα να το ξαναπάρει με τη βία
από το δράστη που συλλαμβάνεται ή καταδιώκεται επ' αυτοφώρω.
Ο νομέας ακινήτου από τον οποίο αφαιρέθηκε αυτό παράνομα έχει δικαίωμα να το ξαναπάρει με τη βία αμέσως μετά την αποβολή.
Τα ίδια δικαιώματα έχει ο νομέας που προσβλήθηκε και κατά των διαδόχων κατά των οποίων αντιτάσσεται το επιλήψιμο της νομής.»
Η αγωγή αποβολής εγείρεται μεν όταν ο ενάγων αιτείται την απόδοση της νομής του πράγματος, αλλά δεν αποκλείεται η σώρευση αιτήματος καταβολής αποζημίωσης με βάση τις διατάξεις περί αδικοπραξίας του Αστικού Κώδικα.
Η ένδικη προστασία της νομής, παρέχεται και με την αγωγή της διατάραξης (άρθρα 989-990 ΑΚ) αλλά και μέσω της διαδικασίας των ασφαλιστικών μέτρων.
Το άρθρο 989 ΑΚ ορίζει τα εξής:
«ο νομέας που διαταράχτηκε παράνομα έχει δικαίωμα να αξιώσει την παύση της διατάραξης καθώς και την παράλειψή της στο μέλλον. Αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις για τις αδικοπραξίες δεν αποκλείεται.»
Η έγερση της συγκεκριμένης αγωγής αφορά περιπτώσεις παρενοχλήσεων της άσκησης της φυσικής εξουσίας επί του πράγματος, οι οποίες ωστόσο δεν φτάνουν έως την αποβολή από τη νομή. Και σε αυτή όμως την περίπτωση, η διατάραξη θα πρέπει να είναι παράνομη και να αντίκειται στη βούληση του νομέα, αρκούσης μάλιστα και της απειλής διατάραξης.
Σχετικά θέματα : Πρόωρη Λύση εμπορικής μίσθωσης, δήλωση εκχώρησης ανείσπρακτων ενοικίων (μισθωμάτων) στο Δημόσιο